Μετά από ανακοπή το δικαστήριο αύξησε τις τιμές εκκίνησης για τα 10 από τα 19 αγροτεμάχια που αποτελούν τμήμα του μεγάλου «φιλέτου» στο Αγράρι
Αυξάνεται το τμήμα της έκτασης στο Αγράρι της Μυκόνου, συμφερόντων των οικογενειών Περρωτή και Κ. Σαραντόπουλου, που έχει προγραμματιστεί να βγει σε πλειστηριασμό στις 30 Ιουνίου.
Έτσι, εκτός από τα 44,6 στρέμματα για τα οποία υπήρξε δικαστική προσφυγή, όπως αποκαλύπτει το newmoney, η ίδια διαδικασία ακολουθήθηκε και για αγροτεμάχια επιφάνειας 34 ακόμη στρεμμάτων, ανεβάζοντας το σύνολο της έκτασης που θα βγει στο σφυρί με νέες τιμές στα 78,6 στρέμματα.
Αυτά, όπως προκύπτει από την απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Σύρου, αντιστοιχούν σε τμήματα του μεγάλου «φιλέτου» των 128 στρεμμάτων, όπου επιτρέπεται η αξιοποίησή τους για τουριστική ή οικιστική χρήση.
Όπως, όμως, αναφέρεται στη δικαστική απόφαση που εκδόθηκε τον περασμένο Φεβρουάριο, «τα αγροτεμάχια, που όλα έχουν θέα προς την παραλία και τη θάλασσα και βρίσκονται σε μικρή απόσταση από αυτή, αποτελούν μέρος μιας ευρύτερης έκτασης, την οποία απαρτίζουν 19 αγροτεμάχια,-τα υπόλοιπα, που ανήκουν είτε σε οφειλέτριες εταιρίες, συμφερόντων των φυσικών προσώπων, είτε σε μετόχους αυτών, που έχουν παραχωρήσει δικαίωμα υποθήκης για την εξασφάλιση της απαίτησης της καθ’ ης, εκτίθενται επίσης σε πλειστηριασμό την ίδια ημέρα -, που προέκυψαν από κατάτμηση της μείζονος έκτασης και καταλαμβάνουν την ανατολική πλαγιά του υψώματος και τον κάβο που βρίσκεται νότιά του».
Η συνολική έκταση αποτελείται, κατά την απόφαση, από δύο τμήματα που κείνται εκατέρωθεν παλαιάς αγροτικής οδού, που καταλήγει στην δυτική άκρη της παραλίας.
Ειδικότερα, επτά από αυτά τα αγροτεμάχια είναι διζωνικά, εκ των οποίων τα πέντε, χωροθετούνται μερικώς στην Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου 5 – αποκαλούμενη μπλε ζώνη – , που είναι η ευνοϊκότερη από τις ζώνες της ΖΟΕ του νησιού, καθώς σε αυτήν επιτρέπεται η ανέγερση κτισμάτων για κάθε οικιστική, τουριστική και εμπορική-ψυχαγωγική χρήση, και μερικώς στην ζώνη 32 – αποκαλούμενη καφέ ζώνη – , όπου απαγορεύεται η ανέγερση οποιωνδήποτε κτιρίων πλην μόνο μιας μικρής αγροτικής αποθήκης ανά ακίνητο. Το αξιοποιήσιμο τμήμα κάθε ακινήτου είναι αυτό που εμπίπτει στη μπλε ζώνη, ενώ τμήμα που βρίσκεται στην καφέ ζώνη μπορεί να χρησιμοποιηθεί μόνο για εξωτερικούς χώρους. Τα εναπομένοντα δύο εκ των επτά ακινήτων, που είναι επίσης διζωνικά έχουν το μεγαλύτερο μέρος της έκτασής τους εντός μπλε ζώνης και μικρό τμήμα τους βρίσκεται σε καφέ ζώνη προστασίας παραλίας. Τα υπόλοιπα δώδεκα ακίνητα είναι μονοζωνικά και βρίσκονται στο σύνολο της έκτασής τους εντός της μπλε ζώνης.
Στο σκεπτικό της απόφασης γίνεται αναφορά στη «μορφή και την ιδιοσυστασία του εδάφους τους (βραχώδης κατά το μεγαλύτερο μέρος περιοχή, χωρίς διαμορφώσεις, ακόμη και στην χαρακτηριζόμενη ως οδό – ρύμη, κατά το μεγαλύτερο μέρος της)», στο κόστος που θα απαιτηθεί για την υλοποίηση οικοδομικών εργασιών σ’ αυτά και στις συνθήκες της κτηματαγοράς. Έτσι πιθανολογείται ότι η αξία των κατασχεθέντων ακινήτων δεν ανέρχεται στα ποσά της αρχικής έκθεσης εκτίμησης, ούτε όμως και στα ποσά, που ισχυρίζονται οι ανακόπτοντες (αδελφοί Περρωτή και Κ. Σαραντόπουλος), καθώς ο καθορισμός της αξίας των ακινήτων από αυτούς βασίζεται εν μέρει και στην εκτίμηση ότι αυτά αποτελούν τμήμα μιας ομάδας ακινήτων, που αποτελούν ενιαία συνεχή έκταση με σημαντικές δυνατότητες αξιοποίησής της ως ενιαίας έκτασης και για το λόγο αυτό δικαιολογείται η αυξημένη αξία τους, εφόσον εκποιηθούν στο σύνολό τους. Κάτι, όμως, που σύμφωνα με το δικαστήριο, «είναι αβέβαιο αν θα επαληθευθεί, εξαιτίας του ότι τα ακίνητα, που ανήκουν σε διαφορετικά φυσικά και νομικά πρόσωπα – έστω ίδιων συμφερόντων –, κατασχέθηκαν με διαφορετικές εκθέσεις κατάσχεσης και επίκειται να πλειστηριαστούν χωριστά».
Οι νέες τιμές εκκίνησης
Με βάση τα παραπάνω, το Μονομελές Πρωτοδικείο Σύρου έκανε εν μέρει δεκτή την ανακοπή και για επτά ακόμη αγροτεμάχια αυξάνοντας τις τιμές εκκίνησης. Συγκεκριμένα, για αγροτεμάχιο επιφάνειας 9.857 τ.μ., η νέα τιμή πρώτης προσφοράς ορίστηκε στα 2 εκατ. ευρώ (από 1.295.000 ευρώ αρχικά), για αγροτεμάχιο επιφάνειας 8.356 τ.μ., ορίστηκε στα 1,9 εκατ. ευρώ (από 1.220.000 ευρώ), για αγροτεμάχιο επιφάνειας 8.070 τ.μ. ορίστηκε στα 1,8 εκατ. ευρώ (από 1.180.000 ευρώ), για αγροτεμάχιο 4.241 τ.μ. ορίστηκε στις 900.000 ευρώ (από 602.000 ευρώ), για αγροτεμάχιο 4.241 τ.μ. ορίστηκε στις 700.000 ευρώ (από 488.000 ευρώ) και για δύο ακόμη αγροτεμάχια επιφάνειας 4.188 τ.μ. και 4.877 τ.μ. οι νέες τιμές εκκίνησης ορίστηκαν στις 600.000 ευρώ για καθένα (από 400.000 ευρώ και 390.000 ευρώ, αντίστοιχα).
Έτσι, στις 30 Ιουνίου θα βγει στο σφυρί έκταση εκ της οποίας αυξημένες τιμές εκκίνησης ορίστηκαν για τα 78,6 στρέμματα.
Υπενθυμίζεται ότι ο αρχικός πλειστηριασμός για τη συνολική έκταση των 128 στρεμμάτων είχε προγραμματιστεί για τον περασμένο Φεβρουάριο, αλλά λίγες ημέρες πριν υπήρξε ανακοπή από πλευράς της εταιρείας «Έκτακτον», καθώς και των Ιωάννη Περρωτή, Δημητρίου- Ευγενίου Περρωτή και Κωνσταντίνου Σαραντόπουλου (της Κυλινδρόμυλοι Σαραντόπουλου) κατά της Τράπεζας Πειραιώς με αίτημα διόρθωσης της τιμής πρώτης προσφοράς.
Κατά την εξέταση της προσφυγής οι ανακόπτοντες υποστήριξαν ότι η μεγαλύτερη επιφάνεια των κατασχεθέντων αγροτεμαχίων βρίσκεται εντός της μπλε ζώνης, στην οποία επιτρέπεται ανέγερση κτιρίων οικιστικής, τουριστικής ή εμπορικής χρήσης.
Προσκομίστηκε και νέα έκθεση εκτίμησης, με βάση την οποία η αξία μόνο για τα τρία μεγαλύτερα αγροτεμάχια προσδιορίζεται σε 4.070.000 ευρώ, 4.072.000 ευρώ και 8.197.000 ευρώ, αντίστοιχα. Ακόμη, οι ανακόπτοντες επικαλέστηκαν προσφορά που τους υποβλήθηκε για την αγορά της ενιαίας έκτασης, ύψους 17.000.000 ευρώ, δηλαδή κατά 24% αυξημένη σε σχέση με την αρχική έκθεση εκτίμησης. Κατά τους ίδιους, το προσφερόμενο τίμημα, που αφορά όμως και στην απόκτηση των μετοχών των ανώνυμων εταιρειών, ιδιοκτητριών των περισσότερων ακινήτων, ανερχόταν στο συνολικό ποσό των 36.000.000 ευρώ.
Το Μονομελές Πρωτοδικείο Σύρου, συνεκτιμώντας όλα τα παραπάνω καθώς και τις συγκριτικές τιμές πώλησης αδόμητων ακινήτων στη Μύκονο (από 116 ευρώ ανά τ.μ. έως και 500 ευρώ ανά τ.μ.), αποφάσισε, στις 11 Φεβρουαρίου 2022, τη διόρθωση της τιμής πρώτης προσφοράς για τα τρία αυτά αγροτεμάχια σε 6,3 εκατ. ευρώ συνολικά.
Η θέση και η ιστορία της επένδυσης
Η περιοχή Αγράρι βρίσκεται στο μεσαίο τμήμα της νότιας πλευράς της Μυκόνου, σε απόσταση περίπου 15 λεπτών με το αυτοκίνητο από τη Χώρα και 10 λεπτών από το αεροδρόμιο, χαρακτηρίζεται από την ομώνυμη παραλία και τις λοφώδεις εκτάσεις που την περιβάλλουν. Η ομώνυμη παραλία βρίσκεται μεταξύ των παραλιών Super Paradise και Ελιάς, που είναι από τις δημοφιλέστερες του νησιού. Όπως αναφέρεται στην έκθεση εκτίμησης, έχει νότιο-νοτιοανατολικό προσανατολισμό (ιδανικό για τη Μύκονο όπου πνέουν κυρίως βόρειοι άνεμοι) και είναι τουριστικά ανεπτυγμένη. Στην περιοχή και κυρίως στο πεδινό τμήμα υπάρχουν κάποιες τουριστικές εγκαταστάσεις, ενώ στην υπόλοιπη κατά κύριο λόγο πολυτελείς εξοχικές μονοκατοικίες ή κατοικίες σε συγκροτήματα. Πολλά από αυτά ενοικιάζονται ως εξοχικές βίλες με ιδιαίτερα υψηλά μισθώματα.
Η επένδυση των Περρωτή και Κ. Σαραντόπουλου έγινε τον Ιούλιο του 2007, μέσω εταιρειών με την επωνυμία «Έκτακτον». Στις 30 Ιουλίου, συμφωνήθηκε η σύναψη κοινών ομολογιακών δανείων, ύψους 7,24 εκατ. και 3,76 εκατ. ευρώ. Την επομένη, στις 31 Ιουλίου, μέσω των εταιρειών αυτών έγινε η εξαγορά των οικοπέδων που βρίσκονται στη θέση Κούνδουρος – Ακρωτήρι Αγράρι της Μυκόνου και ανήκαν στη γνωστή κατασκευαστική εταιρεία ΕΚΤΕΡ Α.Ε.
Η έκταση των 128 στρεμμάτων που καλύπτουν ουσιαστικά μια ολόκληρη πλαγιά, αποκτήθηκε προφανώς με επενδυτική στόχευση, ωστόσο τα χρόνια που ακολούθησαν δεν προχώρησε κανένα σχέδιο αξιοποίησης. Έτσι, η κατάσχεσή τους έγινε στις 19 Ιουλίου 2021 υπέρ της Τράπεζας Πειραιώς που είναι και η επισπεύδουσα.
newmoney.gr
