Σε πολυκατοικία του 1959 με κεντρική θέρμανση, στα €6.870 το τετραγωνικό – Στα νότια προάστια οι τιμές έχουν ξεφύγει – Τα στοιχεία επιβεβαιώνουν τις εκτιμήσεις της Τραπέζης της Ελλάδος για άνοδο 7,7% στις τιμές
Ποιος θα φανταζόταν λίγα χρόνια πριν ότι ένα σπίτι σε καινούριο συγκρότημα διαμερισμάτων στο Παγκράτι με παράδοση τώρα, τέλη του 2025 – αρχές του 2026, θα κόστιζε 8.250 ευρώ ανά τ.μ.; Κι όμως, δεν είναι μόνο τα νότια προάστια όπου οι τιμές έχουν ξεφύγει. Στις αγγελίες ακόμη και σε παραδοσιακές αστικές γειτονιές της Αθήνας φιγουράρουν πλέον εξωπραγματικές τιμές για τα -λιγοστά, είναι η αλήθεια- καινούρια σπίτια με τιμές άνω του 1 εκατ. ευρώ, όπως μια μεζονέτα 4ου-5ου-6ου ορόφου 140 τ.μ. στο Παγκράτι, σε δημοφιλή πεζόδρομο, ανάμεσα σε Καλλιμάρμαρο και πλατεία Προσκόπων, για την οποία ζητείται 1,155 εκατ. ευρώ.
Τα ίδια όμως ισχύουν και για παλιές κατασκευές: στην ίδια περιοχή, για ένα ανακαινισμένο το 2025 επιπλωμένο διαμέρισμα 3ου ορόφου με επιφάνεια μόλις 47 τ.μ. σε πολυκατοικία του 1959, χωρίς αυτόνομη αλλά με κεντρική θέρμανση, η ζητούμενη τιμή είναι 323.000 ευρώ ή αλλιώς 6.870 ευρώ ανά τ.μ.! Τα νούμερα των αγγελιών έρχονται να επιβεβαιώσουν αυτό που διαπιστώνει πλέον επίσημα και η Τράπεζα της Ελλάδος: το γ’ φετινό τρίμηνο ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής των τιμών των διαμερισμάτων σε όλη την Ελλάδα διαμορφώθηκε… αισίως στο 7,7%.
Oι τιμές των ακινήτων φαίνεται ότι συνεχίζουν να τραβούν την ανηφόρα, έστω κι αν οι άνθρωποι της αγοράς δηλώνουν ότι, όπως διαπιστώνεται τελευταία, έχει αλλάξει πλέον και θα αλλάξει περισσότερο το αμέσως επόμενο διάστημα η ισορροπία μεταξύ πωλητών και αγοραστών υπέρ των δεύτερων, με τα σπίτια που δεν έχουν τη σωστή τιμή να παραμένουν σαφώς περισσότερο χρόνο πλέον στις αγγελίες.
Στο πλαίσιο αυτό, δεν είναι τυχαίο το γεγονός ότι οι Ελληνες που παραδοσιακά, από το μακρινό παρελθόν, είχαν πολύ στενή σχέση με το ακίνητο έχουν γίνει τα τελευταία χρόνια περισσότερο… Ευρωπαίοι, παραπάνω μάλιστα από τους Ιταλούς, τους Ισπανούς, τους Βέλγους και τους Πορτογάλους. Στη διάρκεια της τελευταίας 20ετίας το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στη χώρα μας έχει πέσει 15 ποσοστιαίες μονάδες, από το 84,6% του 2005 στο 69,4% το 2024, με βάση τα στοιχεία της Eurostat, πολύ κοντά πλέον στον ευρωπαϊκό μέσο όρο του 68%, ενώ η Ιταλία, η Ισπανία, η Πορτογαλία και το Βέλγιο έχουν υψηλότερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης, πάνω από 70%.
Τα δεδομένα της αγοράς
Από τα επίσημα στοιχεία της ΤτΕ για το γ’ τρίμηνο, η πρώτη σημαντική διαπίστωση είναι ότι τα ακίνητα που έχουν πιο χαμηλή βάση -ήτοι εκτός της Αθήνας, που ήταν και η πρώτη απ’ όπου ξεκίνησε προ επταετίας το μεγάλο ράλι της ανόδου των τιμών- καταγράφουν τώρα τη μεγαλύτερη άνοδο των τιμών.
Γι’ αυτό και, όπως προκύπτει από τους δείκτες τιμών οικιστικών ακινήτων ανά την Ελλάδα, εφόσον ληφθεί υπόψη η γεωγραφική θέση, ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής των τιμών των διαμερισμάτων είναι χαμηλότερος στην πρωτεύουσα φτάνοντας στο γ’ φετινό τρίμηνο στο +6,6% στην Αθήνα, την ίδια στιγμή που στη Θεσσαλονίκη, η οποία βιώνει τώρα το μεγάλο comeback σε όλα τα επίπεδα, διαμορφώνεται στο +9,6%.
Λίγο χαμηλότερα, αλλά επίσης υψηλά, στο 8,9%, είναι η ετήσια άνοδος στα άλλα μεγάλα αστικά κέντρα ανά την Ελλάδα και αντίστοιχα στο 8,5% στις λοιπές περιοχές της χώρας. To χάσμα πάντως που χωρίζει την Αθήνα από την ελληνική περιφέρεια, είτε πρόκειται για τη Θεσσαλονίκη είτε για άλλες περιοχές, είναι τεράστιο αν ληφθεί υπόψη ότι στην πιο ακριβή περιοχή της χώρας για αγορά κατοικίας αυτή τη στιγμή, τα νότια προάστια, η μέση τιμή που καταγράφεται στις αγγελίες στο γ’ τρίμηνο του έτους είναι 4.091 ευρώ ανά τ.μ. (με βάση το δίκτυο αγγελιών του Spitogatos).
Στην περιφέρεια, και δη στην περιοχή της Καστοριάς, που είναι και η πιο οικονομική της χώρας για αγορά σπιτιού, είναι υποπολλαπλάσια, μόλις στα 530 ευρώ κατά μέσο όρο ανά τ.μ. Τα νούμερα ξεφεύγουν αν εστιάσουμε στα ακριβότερα προάστια της Αθήνας, όπου ενδεικτικά στην περιοχή της Βουλιαγμένης η μέση ζητούμενη τιμή στις αγγελίες είναι στα 7.586 ευρώ ανά τ.μ., όταν στη Θεσσαλονίκη οι πιο ακριβές περιοχές για αγορά κατοικίας είναι, με βάση τη μέση ζητούμενη τιμή στις αγγελίες, η Καλαμαριά με 3.059 ευρώ ανά τ.μ. και το κέντρο της πόλης με 2.895 ευρώ ανά τ.μ.
Ιστορικά υψηλά
Δεύτερη διαπίστωση είναι το γεγονός ότι πλέον πανελλαδικά οι τιμές που καταγράφονται σε αυτή τη συγκυρία είναι οι υψηλότερες ιστορικά, ακόμη και από το peak του 2007. Του λόγου το αληθές επιβεβαιώνει η ΤτΕ με τους δείκτες που μετρά από τη δεκαετία του 2000 και μετά: οι τιμές στην Αθήνα είχαν ξεπεράσει το peak της χρυσής δεκαετίας της κτηματαγοράς ήδη από τα τέλη του 2023 – αρχές του 2024, ωστόσο φέτος σηματοδοτεί το ιστορικό υψηλό τόσο για τη Θεσσαλονίκη όσο και τα υπόλοιπα αστικά κέντρα και την περιφέρεια. Σε όλες τις περιπτώσεις πλέον για οποιαδήποτε γεωγραφική περιοχή ανά την Ελλάδα οι τρέχουσες αξίες πώλησης ξεπερνούν το peak του 2007.
Ανεβαίνουν τα παλαιά
Η τρίτη σημαντική διαπίστωση έχει να κάνει με την ψαλίδα μεταξύ των νεότερων και των παλαιότερων ακινήτων, η οποία δείχνει να μικραίνει δεδομένου ότι τα παλαιότερα (και φθηνότερα) σπίτια που είχαν ξεκινήσει πιο χαμηλά συμπαρασύρονται από την άνοδο των αξιών στα πιο καινούρια.
Πράγματι, τα στοιχεία της ΤτΕ για το γ’ φετινό τρίμηνο, με βάση την παλαιότητα, δείχνουν ότι ο ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών των νέων διαμερισμάτων διαμορφώθηκε σε χαμηλότερα επίπεδα, στο +6,6%, έναντι των παλαιών που φτάνει στο +8,5%. Η επιστροφή και η υπέρβαση του peak του 2007 συμβαίνει και στην περίπτωση αυτή: οι τιμές στα νέα σπίτια μέχρι πέντε ετών είχαν επιστρέψει -έχοντας ξεπεράσει μάλιστα τα επίπεδα της δεκαετίας του 2000- ήδη από το 2024, ωστόσο φέτος είναι η πρώτη χρονιά όπου και στα παλαιότερα σπίτια οι αξίες ξεπερνούν πλέον το ανώτατο σημείο του 2007.
Η μόνη ενθαρρυντική διαπίστωση που έρχεται για τους υποψήφιους αγοραστές από τα στοιχεία της ΤτΕ είναι ότι καταγράφεται τουλάχιστον επιβράδυνση των ρυθμών ανόδου σε σύγκριση με την προηγούμενη διετία: το γ’ τρίμηνο ο ρυθμός μεταβολής, όπως προαναφέρθηκε, ήταν στο +7,7%, ενώ για το 2024 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 9,1% έναντι ακόμη μεγαλύτερης αύξησης, κατά 13,9%, το 2023.
Πτώση ιδιοκατοίκησης
Ακριβώς η συνεχής άνοδος των τιμών των ακινήτων έχει φέρει πτώση της ιδιοκατοίκησης στη χώρα μας που προσεγγίζει πλέον τον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Με βάση την τελευταία ανάλυση της Eurostat για την κατοικία στην Ε.Ε. (27/11/2025), το 2024 σχεδόν 7 στους 10 Ευρωπαίους είναι ιδιοκτήτες σπιτιού, ενώ το 32% ζει στο ενοίκιο.
Στην Ελλάδα το ποσοστό ιδιοκατοίκησης έχει πέσει πλέον στο 69,4% (το υπόλοιπο 30,6% ζει στο ενοίκιο), όταν πριν από λίγα χρόνια, το 2019, το αντίστοιχο ποσοστό ήταν στο 75,4%. Καθ’ όλη τη διάρκεια της δημοσιονομικής κρίσης της χώρας, την περίοδο από το 2009 έως το 2018, το ποσοστό των Ελλήνων που είχαν το δικό τους σπίτι δεν είχε πέσει κάτω του 73,3%. Πτώση κάτω του 73% καταγράφεται από το 2022 και μετά, απόρροια και της μεγάλης ανόδου των τιμών της ελληνικής κτηματαγοράς.
Πανευρωπαϊκά πρωταθλητές είναι οι Ρουμάνοι, με το ποσοστό ιδιοκατοίκησης να είναι στο 94,3% και ακολουθεί η Σλοβακία με 91,6%. Η Ουγγαρία με 91% έχει επίσης υψηλό ποσοστό, όπως και οι Κροάτες και οι Πολωνοί, που συμπληρώνουν την πρώτη πεντάδα με ποσοστό λίγο πάνω από 70%.
Από την άλλη, η στεγαστική επιβάρυνση των ελληνικών νοικοκυριών παραμένει η υψηλότερη στην Ε.Ε., όπου πανευρωπαϊκά μεταξύ 2010-2024 καταγράφηκε αύξηση στις τιμές των κατοικιών κατά 53% και κατά 25% στα ενοίκια. Στη χώρα μας τα νοικοκυριά δαπανούν κατά μέσο όρο το 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για τη στέγαση, το υψηλότερο στην Ε.Ε., όταν ο αντίστοιχος ευρωπαϊκός μέσος όρος είναι στο 19%. Μετά την Ελλάδα ακολουθούν η Δανία (26%), η Σουηδία και η Γερμανία (αμφότερες με 25%), ενώ το χαμηλότερο ποσοστό, 11%, παρατηρείται στην Κύπρο.
Επιπλέον, κατά μέσο όρο στην Ε.Ε. ζουν 2,3 άνθρωποι ανά νοικοκυριό, με τον σχετικό δείκτη στην Ελλάδα να είναι ελάχιστα υψηλότερα, στο 2,4.
Φωτογραφία: Shutterstock
