Στεγαστική κρίση στην Ευρώπη: Σπίτι μου, σπιτάκι μου, από Ελλάδα έως Ολλανδία – Φοιτητές σε σκηνές, τετραμελείς οικογένειες στα 35 τετραγωνικά

Φοιτητές στο Ρέθυμνο ζουν σε ξενοδοχεία, ενώ σε άλλες ευρωπαϊκές πόλεις μένουν ακόμη και σε σκηνές, αφού είτε δεν υπάρχουν διαθέσιμα σπίτια, είτε το κόστος είναι απαγορευτικό. Οικογένειες με δύο παιδιά χρειάζεται να διαθέσουν τουλάχιστον το 40% του εισοδήματός τους όχι για να εξασφαλίσουν επαρκή στέγαση, αλλά για να ζουν σε διαμερίσματα της τάξης των 35 τ.μ.

Σε περιοχές της Λισαβόνας, για παράδειγμα, για ένα διαμέρισμα των 35 τ.μ. χρειάζεται ολόκληρος ο μισθός ενός νέου ανθρώπου, ενώ ακόμη και το μικρό και πλούσιο Λουξεμβούργο διαπίστωσε ότι του λείπουν τουλάχιστον 40.000 σπίτια, που όμως δυσκολεύεται να κατασκευάσει και να διαθέσει στην ασφυκτική αγορά, γιατί η γη στην οποία θα μπορούσε να γίνει αυτό ανήκει σε δέκα όλες κι όλες οικογένειες της μικρής χώρας, που δεν είναι πρόθυμες να συναινέσουν.

Η στεγαστική κρίση δεν είναι πρόβλημα που αφορά μόνο την Ελλάδα, αλλά συνολικά την Ευρώπη. Οι λύσεις που βρίσκουν διάφορες περιοχές αποτέλεσαν αντικείμενο εκτενούς συζήτησης στην 23η Εβδομάδα Περιφερειών και Πόλεων που διεξήχθη τις προηγούμενες ημέρες στις Βρυξέλλες.

Η Ευρώπη έχει αντιληφθεί το πρόβλημα, όπως προκύπτει ωστόσο από τις τοποθετήσεις των εκπροσώπων της Αυτοδιοίκησης που μετείχαν στη σύνοδο, δεν υπάρχουν σαφείς και πλήρεις απαντήσεις τόσο ως προς τη λύση όσο και προς τις αιτίες που το γέννησαν. Η προσέγγιση, όπως φαίνεται από τις τοποθετήσεις, περιγράφεται με τη φράση «το δικαίωμα να μένω», εννοώντας το να μπορεί κάποιος να παραμένει σε έναν τόπο έχοντας παράλληλα αξιοπρεπή στέγαση και διαβίωση.

Τα στοιχεία της Eurostat περιγράφουν με αριθμούς το πρόβλημα: μέσα σε 14 χρόνια, από το 2010 έως και το 2024, οι τιμές των σπιτιών κατά μέσο όρο στις χώρες της Ε.Ε. αυξήθηκαν κατά 48% και τα ενοίκια κατά 22%, ενώ ο πληθωρισμός ανέβηκε κατά 36%. Σε ορισμένες χώρες, όμως, όπως στην Εσθονία, τα ενοίκια ανέβηκαν την ίδια περίοδο κατά 211%, στη Λιθουανία 169% και στην Ιρλανδία κατά 98%. Εως το 2023, σχεδόν το 9% του πληθυσμού της Ε.Ε. δαπανούσε τουλάχιστον το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του για στέγαση, συμπεριλαμβανομένων του 29% του πληθυσμού στην Ελλάδα, του 15% στη Δανία και του 13% στη Γερμανία.

Σύμφωνα με τα στοιχεία του 2025, η Αθήνα είναι η δεύτερη ακριβότερη ευρωπαϊκή πρωτεύουσα σε ό,τι αφορά την αγορά στέγης, μια ανάσα πίσω από το Αμστερνταμ. Στην πρωτεύουσα της Ολλανδίας για να αποκτήσει κανείς ένα διαμέρισμα 70 τ.μ. χρειάζεται να διαθέσει 15,4 φορές το ακαθάριστο ετήσιο εισόδημά του. Η Αθήνα ακολουθεί με 15,3.

Πλήττεται και η μεσαία τάξη

Οπως σημείωσε χαρακτηριστικά σε μία από τις συζητήσεις στο ΕU Regions Week η εκπρόσωπος της Ευρωπαϊκής Τράπεζας Επενδύσεων Μπιάνκα Φαράγκο, το πρόβλημα της στέγασης είναι ευρωπαϊκό και όχι εθνικό και μάλιστα εδώ και καιρό δεν αφορά μόνο τις ευάλωτες κοινωνικές ομάδες, αλλά και τον μεγάλο κορμό των κοινωνιών, τη μεσαία τάξη, που και αυτή δυσκολεύεται να εξασφαλίσει αξιοπρεπή και επαρκή στέγαση.

Σύμφωνα με στοιχεία της ΕΤΕπ, πανευρωπαϊκά απαιτούνται αυτή την ώρα 2,3 εκατομμύρια σπίτια και τα διαθέσιμα δεν ξεπερνούν τα 1,4 εκατομμύρια. Oπως επισημάνθηκε, δε, η στεγαστική κρίση εξελίσσεται σε κοινωνική με προεκτάσεις στο Δημογραφικό (νέα ζευγάρια δεν μπορούν να κάνουν οικογένεια), στην εκπαίδευση, αφού δεν είναι εύκολο να μετακινηθεί κανείς για σπουδές όταν ξέρει ότι δεν μπορεί να βρει σπίτι για να μείνει, αλλά και στην εργασία για τον ίδιο λόγο.

Ολα αυτά σε συνδυασμό με την αύξηση του κόστους των νέων κατασκευών έως και κατά 40% καθιστούν ακόμη πιο δυσεπίλυτο τον γρίφο της εντεινόμενης στεγαστικής κρίσης, που επηρεάζει ακόμη και χώρες με μακρά παράδοση στην κοινωνική κατοικία, όπως η Ολλανδία. Τα τελευταία 15 χρόνια μεγάλα κτίρια που χρησιμοποιούνταν με αυτό τον τρόπο άλλαξαν ιδιοκτησία, η εμπορική τους αξία αυξήθηκε, με αποτέλεσμα πια το Αμστερνταμ να είναι πρώτο στην κούρσα της αγοράς κατοικίας.

Τα ελληνικά μέτρα

Στο πλαίσιο της προσπάθειας να αμβλυνθεί η στεγαστική κρίση, η ελληνική κυβέρνηση έχει εξαγγείλει ήδη μια σειρά μέτρων που περιλαμβάνουν χαμηλότερο φορολογικό συντελεστή 25% για εισόδημα από ενοίκια στην κλίμακα εισοδήματος 12.000-24.000 ευρώ, ενώ ξεκινά πρόγραμμα κατασκευής 2.000 διαμερισμάτων σε τρία παλαιά στρατόπεδα, στην Αθήνα, στη Θεσσαλονίκη και την Πάτρα. Το 25% αυτών των κατοικιών θα διατεθεί σε στελέχη των Ενόπλων Δυνάμεων και τα υπόλοιπα σε πολίτες που δεν έχουν ιδιόκτητη πρώτη κατοικία.

Ειδικότερα, ο σχεδιασμός προβλέπει:

1. Στρατόπεδο Καραϊσκάκη, Χαϊδάρι, Αττική
Εκταση περίπου 145 στρεμμάτων (2 ή 3 γεωτεμάχια), κατασκευή 58 συγκροτημάτων των 12 διαμερισμάτων, δηλαδή συνολικά 696 διαμερίσματα.

2. Στρατόπεδο Ζιάκα, Δήμος Κορδελιού-Ευόσμου, Θεσσαλονίκη
Εκταση περίπου 128 στρεμμάτων (1 γεωτεμάχιο), κατασκευή 50 συγκροτημάτων των 12 διαμερισμάτων, δηλαδή συνολικά 600 διαμερίσματα.

3. Στρατόπεδο Μανουσογιαννάκη, Πάτρα
Εκταση 150 στρεμμάτων (1 γεωτεμάχιο), κατασκευή 60 συγκροτημάτων των 12 διαμερισμάτων, δηλαδή συνολικά 720 διαμερίσματα.

Παράλληλα, στο προσχέδιο προϋπολογισμού του 2026 έχει περιληφθεί πακέτο παρεμβάσεων για την αποσυμφόρηση της στεγαστικής πίστης. Το πακέτο αυτό περιλαμβάνει:

– Επέκταση φοροαπαλλαγής για τρία χρόνια σε κενά ακίνητα που διατίθενται για μακροχρόνια μίσθωση, με κόστος 13 εκατ. ευρώ το 2026 και 22 εκατ. ευρώ το 2027. Η ρύθμιση διευρύνεται για πολύτεκνες οικογένειες, για αποχώρηση ενοικιαστή πριν από τη λήξη της τριετίας και για εκπαιδευτικούς, υγειονομικούς και ένστολους.

– Θέσπιση νέου φορολογικού συντελεστή 25% για εισοδήματα από ενοίκια μεταξύ 12.000-24.000 ευρώ, με όφελος για 161.000 ιδιοκτήτες και ετήσιο κόστος 90 εκατ. ευρώ.

– Παράταση της αναστολής ΦΠΑ στις νέες οικοδομές έως το τέλος του 2026 (κόστος 18 εκατ. ευρώ).

– Συνέχιση της έκπτωσης φόρου για δαπάνες ενεργειακής αναβάθμισης ακινήτων για τα έτη 2025-2026 (κόστος 5 εκατ. ευρώ).

– Περιορισμός νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων στα τρία δημοτικά διαμερίσματα του κέντρου της Αθήνας.

– Θέσπιση κοινωνικής αντιπαροχής για την αξιοποίηση δημόσιας γης στην κατασκευή κοινωνικών κατοικιών με χαμηλό ενοίκιο για ευάλωτα νοικοκυριά. Παράλληλα, έρχεται το νέο πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ», ύψους 2 δισ. ευρώ, ενώ αυξάνεται το τέλος ανθεκτικότητας για τα ακίνητα που διατίθενται σε πλατφόρμες τύπου Airbnb, αλλά και διπλασιασμός της επιδότησης στο πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Ενοικιάζω».

Την ώρα, όμως, που οι πόλεις ασφυκτιούν και δεν μπορούν ουσιαστικά να στεγάσουν τους κατοίκους τους, δεν δημιουργούνται υποδομές και κατοικίες ούτε σε μικρότερες περιοχές-δορυφόρους, που θα μπορούσαν να αποσυμφορήσουν τη ζήτηση. Εκπρόσωπος δήμου της Ιρλανδίας, που επίσης αντιμετωπίζει ασφυκτικό πρόβλημα στέγασης, περιέγραψε πώς άλλαξε η ζωή των κατοίκων μικρής πόλης κοντά στο Δουβλίνο, επειδή απλά και μόνο δημιουργήθηκαν δύο λεωφορειακές γραμμές: οι πόλεις ενώθηκαν και το σύνθημα «δικαίωμα να μένω» απέκτησε περιεχόμενο πολύ απλά.

Η Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων, πάντως, είναι στην τελική ευθεία για να εφαρμόσει σχέδιο δράσης για προσιτή και βιώσιμη στέγαση με προγραμματισμένες επενδύσεις ύψους περίπου 10 δισ. ευρώ κατά την επόμενη διετία. Το σχέδιο της ΕΤΕπ θα στηρίξει τις τοπικές και εθνικές προσπάθειες για την κατασκευή πιο οικονομικά προσιτών κατοικιών και την ανακαίνιση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος ώστε να είναι ενεργειακά αποδοτικότερο και να ενθαρρύνει πιο βιώσιμα και καινοτόμα οικοδομικά υλικά και εξοπλισμό.

Η ΕΤΕπ εγκαινίασε επίσης μια πύλη στέγασης, μια μονοαπευθυντική θυρίδα για τη στήριξη των τελικών δικαιούχων ώστε να έχουν πρόσβαση σε συμβουλές και χρηματοδότηση. Η επένδυση του ομίλου ΕΤΕπ αποσκοπεί στην παροχή 1,5 εκατομμυρίου νέων ή ανακαινισμένων κατοικιών σε ολόκληρη την Ευρώπη. Σύμφωνα με τον σχεδιασμό, θα χρηματοδοτηθούν τοπικά σχέδια κατασκευής σπιτιών, φοιτητικές εστίες, ενώ επιδιώκεται και η συμμετοχή του ιδιωτικού τομέα.

Ολοι ψάχνουν λύσεις

Πολλές χώρες, και η Ελλάδα ανάμεσά τους, αναζητούν λύσεις, χωρίς ωστόσο να υπάρχει φόρμουλα και απάντηση στο πώς θα αντιμετωπιστεί επαρκώς και αποτελεσματικά. Δεν είναι λίγες εκείνες οι χώρες που αναζητούν τη λύση σε εκτεταμένα προγράμματα ανακαινίσεων και ανακατασκευών. Ηταν χαρακτηριστική η τοποθέτηση αυτοδιοικητικού παράγοντα από την Εσθονία που αντιμετωπίζει τεράστια αύξηση στα ενοίκια παράλληλα με την πρόκληση της ανακαίνισης κατοικιών και σπιτιών της σοβιετικής περιόδου.

Η ανάγκη να αναβαθμιστούν ενεργειακά, να απαντούν στις σύγχρονες ανάγκες έχει ως αποτέλεσμα να ανεβαίνει το κόστος, αλλά και να απαιτείται περισσότερος χρόνος. Η κοινωνική κατοικία είναι και εκεί προτεραιότητα, αλλά βάζουν πλέον και την παράμετρο της αλλαγής των κανόνων στις κατασκευές προκειμένου να κερδίζεται χρόνος.

Σε αρκετές χώρες, επίσης, προτείνεται ή και εφαρμόζεται φόρος για τα άδεια σπίτια, ενώ επανεξετάζονται περιορισμοί στη δόμηση. Για την E.E. η συζήτηση έχει ξεκινήσει -κανείς δεν ξέρει πότε, αν και πώς θα καταλήξει-, ωστόσο για πρώτη φορά η στέγαση μπήκε σε χαρτοφυλάκιο του επιτρόπου Ενέργειας.

Πάντως, η συζήτηση έως τώρα φαίνεται να φτάνει σε τρεις βασικούς πυλώνες:

– Την πρόκληση να αλλάξει ο τρόπος της κατασκευής – όπου χρειάζεται και οι κανόνες/όροι δόμησης.

– Την αύξηση του ρυθμού των ανακατασκευών/ανακαινίσεων ώστε να ξαναμπούν στην αγορά κατοικίες.

– Τη χρήση της τεχνολογίας για τη μείωση του κόστους και του απαιτούμενου χρόνου των κατασκευών.

Τα στοιχεία της Eurostat

48% αυξήθηκαν οι τιμές των σπιτιών στις χώρες της Ε.Ε. από το 2010 έως το 2024. Στα 14 αυτά χρόνια τα ενοίκια αυξήθηκαν 22% και ο πληθωρισμός 36%

211% αυξήθηκαν την ίδια περίοδο τα ενοίκια στην Εσθονία, 169% στη Λιθουανία και 98% στην Ιρλανδία

2,3 εκατ. σπίτια απαιτούνται αυτή την ώρα πανευρωπαϊκά και τα διαθέσιμα δεν ξεπερνούν τα 1,4 εκατομμύρια

H Αθήνα είναι το 2025 η δεύτερη ακριβότερη ευρωπαϊκή πρωτεύουσα στην αγορά στέγης, ελαφρά πίσω από το Αμστερνταμ

Στρατόπεδα γίνονται κατοικίες

Αθήνα, 696 διαμερίσματα

Στρατόπεδο Καραϊσκάκη – Χαϊδάρι: Εκταση 145 στρεμμάτων παραχωρείται για κατασκευή 58 οικιστικών συγκροτημάτων των 12 διαμερισμάτων

Πάτρα, 720 διαμερίσματα

Στρατόπεδο Μανουσογιαννάκη: Εκταση 150 στρεμμάτων δίνεται για την κατασκευή 60 οικιστικών συγκροτημάτων των 12 διαμερισμάτων

Θεσσαλονίκη, 600 διαμερίσματα

Στρατόπεδο Ζιάκα – Δήμος Κορδελιού-Ευόσμου: Εκταση 128 στρεμμάτων παραχωρείται
για την κατασκευή 50 οικιστικών
συγκροτημάτων των 12 διαμερισμάτων

Φωτογραφία: Shutterstock