Αλλάζουν όλα στις πολυκατοικίες: «Σπάνε» ή ενώνονται τα οροφοδιαμερίσματα, τι προβλέπεται για τα απλήρωτα κοινόχρηστα
Μεγαλύτερες ευθύνες αλλά και «εξουσίες» για τους διαχειριστές – Τι θα ισχύει για όσους αρνούνται τη συντήρηση των πολυκατοικιών
Ριζικές αλλαγές θα επέλθουν στον νόμο του 1929 (νόμος 3741/1929) για το ιδιοκτησιακό καθεστώς των ιδιωτικών περιουσιών (πολυκατοικιών, Airbnb, κ.λπ.) με απώτερο σκοπό την απελευθέρωση και αξιοποίηση των περιουσιών των Ελλήνων, όπως τόνισε ο υπουργός Δικαιοσύνης Γιώργος Φλωρίδης κατά την παρουσίαση των κατευθυντήριων γραμμών του νομοσχεδίου που θα συνταχθεί από 13μελη επιτροπή, έως τον ερχόμενο Φθινόπωρο.
Μετά από 97 χρόνια εφαρμογής του νόμου 3741/1929 με τον οποίο «αναγνωρίζεται η διηρημένη κατ` ορόφους ή σε μέρη αυτών ιδιοκτησία επί του αυτού οικοδομήματος» (πολυκατοικίες, κ.λπ.) θα επέλθουν ριζοσπαστικές αλλαγές και θα αναμορφωθούν οι ενοχικές σχέσεις στις οριζόντιες και κάθετες ιδιοκτησίες των συνιδιοκτητών πολυκατοικιών, κ.λπ.
Απώτερος σκοπός του νέου νομοθετικού πλαισίου είναι οι σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών διαμερισμάτων πολυκατοικιών οι οποίες έχουν γίνει περίπλοκες, δημιουργώντας τριβές και οξύνσεις, να εδραιωθούν σε ευέλικτο, σαφές και σύγχρονο νομικό οπλοστάσιο που θα μπορεί να επιλύει τις αναδυόμενες διαφορές, να διευκολύνει την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας, αλλά και να ρυθμίσει αρμονικά την συγκατοίκηση των οικογενειών στις πολυκατοικίες.
Στα 97 αυτά χρόνια υπήρξαν 1.116 νομοθετικές τροπολογίες και παρεμβάσεις για το ιδιοκτησιακό καθεστώς των πολυκατοικιών, κ.λπ., ενώ η επιβάρυνση των δικαστηρίων για τα θέματα αυτά, όχι μόνο ήταν τεράστια, αλλά ουσιαστικά, όπως χαρακτηριστικά είπε ο κ. Φλωρίδης, τα δικαστήρια και ειδικά ο Άρειος Πάγος, στην ουσία με τις αποφάσεις τους νομοθετούσαν.
Ο κ. Φλωρίδης είχε προαναγγείλει τις αλλαγές στο ιδιοκτησιακό καθεστώς των ιδιωτικών περιουσιών από τον περασμένο Μάιο, κατά τις εργασίες της Ολομέλειας των προέδρων των Δικηγορικών Συλλόγων Ελλάδος στους Δελφούς.
Δεν παρέλειψε ο υφυπουργός Δικαιοσύνης Ιωάννης Μπούγας να επισημάνει ότι οι διατάξεις του νομοσχεδίου που θα συνταχθεί θα είναι με απόλυτο σεβασμό στις συνταγματικές αλλά και τις Ευρωπαϊκές επιταγές για την προστασία της περιουσίας.
Έτσι, πλέον εκσυγχρονίζονται οι κανονισμοί των πολυκατοικιών και μια από τις σημαντικές καινοτόμες διατάξεις είναι αυτή που θα προβλέπει την δυνατότητα -ανεξάρτητα από το αν το απαγορεύει ο κανονισμός της πολυκατοικίας- κατάτμησης ή της ένωσης διαμερισμάτων πολυκατοικιών (οριζοντίων ιδιοκτησιών), ώστε μεγάλα οροφοδιαμερίσματα να μπορούν να αξιοποιηθούν και να αντιμετωπιστεί έτσι το πρόβλημα της στέγασης στις μεγάλες πόλεις.
Με άλλα λόγια θα μπορεί πλέον ο ιδιοκτήτης ενός οροφοδιαμερίσματος, να το χωρίσει στη μέση και στο ένα τμήμα του να μένει ο ίδιος και το υπόλοιπο να το ενοικιάζει, κάτι που σήμερα δεν προβλέπεται.
Ακόμη, θα επιλυθεί το τεράστιο σύνηθες πρόβλημα το οποίο αντιμετωπίζεται στην καθημερινότητα, που ορισμένοι κάτοικοι διαμερισμάτων των πολυκατοικιών, δεν καταβάλουν τα κοινόχρηστα. Πλέον θα υπάρχει ειδική διαδικασία είσπραξης των κοινόχρηστων δαπανών (ακόμη και με έκδοση διαταγής πληρωμής), θα προβλέπεται υποχρεωτικά η δημιουργία αποθεματικού, αλλά και η ασφάλιση του κτιρίου της πολυκατοικίας. Μάλιστα, για την είσπραξη των κοινοχρήστων όσων δεν τα καταβάλουν, θα προβλέπονται ειδικές σύντομές διαδικασίες. Ενώ την ίδια στιγμή οι διαχειριστές των πολυκατοικιών θα έχουν υπερεξουσίες αλλά και αυξημένες ευθύνες.
Παράλληλα, ξεμπλοκάρουν τα αναγκαία επισκευαστικά έργα ή ενεργειακές αναβαθμίσεις των κτιρίων που πρέπει να υλοποιηθούν και δεν μπορούν να πραγματοποιηθούν λόγω έλλειψης απαρτίας ή των πλειοψηφιών που διαμορφώνονται κατά τις συνελεύσεις των ενοίκων των πολυκατοικιών.
Ειδικότερα, θα προβλέπεται η μείωση του απαιτούμενου ποσοστού ψήφων για τη λήψη αποφάσεων, σε ζητήματα επισκευών, συντήρησης, ενεργειακής αναβάθμισης των κτιρίων, κ.ά. Η μείωση των ποσοστών θα κυμαίνεται ανάλογα με την αναγκαιότητα των επισκευών, κ.λπ.
Αναγκαίο είναι να επισημανθεί ότι η οριζόντια ιδιοκτησία αφορά τη συνιδιοκτησία ενός κτιρίου, που κάθε ιδιοκτήτης έχει το αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης ενός συγκεκριμένου διαμερίσματος ή χώρου. Την ίδια στιγμή όμως, συμμετέχει στην κοινή ιδιοκτησία των κοινόχρηστων χώρων, όπως η στέγη, η σκάλα, ο ανελκυστήρας και οι κοινόχρηστοι διάδρομοι.
Ο κ. Φλωρίδης κατά την παρουσίαση της νομοθετικής πρωτοβουλίας τόνισε:
«Σχεδόν εκατό χρόνια μετά τον βασικό νόμο (3741/1929) για την οριζόντια ιδιοκτησία αποφασίσαμε να πάρουμε μια συνολική πρωτοβουλία που αφορά όλες τις εκκρεμότητες για την ιδιοκτησία και κυρίως την συνιδιοκτησία των Ελλήνων.
Για να μπορέσουμε να εκσυγχρονίσουμε όλες τις σχετικές διατάξεις το πρώτο μεγάλο βήμα είναι να κωδικοποιήσουμε τη νομοθεσία, καθώς υπάρχουν περισσότερες από χίλιες διατάξεις, που είναι διασπαρμένες σε διάφορα νομοθετήματα.
Στη συνέχεια να δημιουργήσουμε ένα σύγχρονο και λειτουργικό πλαίσιο για να μπορέσει η ιδιοκτησία που είναι δεσμευμένη να απελευθερωθεί και κυρίως να μπορεί ν’ αξιοποιηθεί, αφαιρώντας όλους τους περιορισμούς που υπάρχουν σήμερα.
Έτσι, θα μπορέσουμε να καταστήσουμε χιλιάδες ιδιοκτησίες με κανονικούς τίτλους για να μπορούν οι πολίτες στη συνέχεια να αξιοποιήσουν την περιουσία τους, όπως νομίζουν.
Δεν υπάρχει πεδίο που να αφορά την ιδιοκτησία και την συνιδιοκτησία που δεν περιλαμβάνεται στη νομοθετική πρωτοβουλία και για την οποία έχουμε συστήσει επιτροπή που θα εργαστεί με πρόεδρο την αρεοπαγίτη, Κωνσταντία Εμμανουηλίδου, με εξειδίκευση στο Εμπράγματο Δίκαιο, στο Δίκαιο του Κτηματολογίου και την ακίνητη ιδιοκτησία.
Στόχος, είναι το έργο της επιτροπής να ολοκληρωθεί μέχρι το επόμενο φθινόπωρο και στο τέλος της χρονιάς να έχει νομοθετηθεί για πρώτη φορά, ο Κώδικας Ιδιοκτησίας στην Ελλάδα».
Από την πλευρά του, ο υφυπουργός Δικαιοσύνης Ιωάννης Μπούγας, αναφέρθηκε στους βασικούς άξονες της νομοθετικής πρωτοβουλίας για ένα σύγχρονο, ενιαίο και λειτουργικό πλαίσιο συνιδιοκτησίας.
Συγκεκριμένα αναφέρθηκε:
– Στην ενοποίηση των διάσπαρτων σε δεκάδες νομοθετήματα διατάξεων (ν. 3741/1929 κ.ά.) και προσαρμογή τους στα νέα κοινωνικοοικονομικά δεδομένα.
– Στη σύνδεση με το Εθνικό Κτηματολόγιο σε περιβάλλον Τεχνητής Νοημοσύνης και με το πολεοδομικό–περιβαλλοντικό δίκαιο, με τη συνεργασία του ΤΕΕ.
– Στην απλοποίηση της διαδικασίας ανοικοδόμησης κοινών οικοπέδων και καθ’ ύψος επέκτασης των υφιστάμενων οικοδομών.
– Στην ταχύτερη έκδοση αποφάσεων σε αγωγές διανομής και προσαρμογή των ρυθμίσεων στις νέες διατάξεις του κληρονομικού δικαίου.
– Στην απλοποίηση της λειτουργίας πολυκατοικιών – διευκόλυνση στη λήψη αποφάσεων μεταξύ των συνιδιοκτητών και στην τροποποίηση των υφιστάμενων κανονισμών.
– Στην παροχή τίτλων ιδιοκτησίας και δυνατότητα μεταβιβάσεων σε χιλιάδες εκκρεμείς υποθέσεις.
Ενοικιαστής της πολυκατοικίας στα Πετράλωνα είχε προειδοποιήσει για την κλίση πριν 15 μέρες και του είπαν ότι «είναι από σεισμό στην Εύβοια»
Ο κ. Μπάμπης Τσαπάς είχε ενημερώσει την ιδιοκτήτρια της αποθήκης και της είχε τονίσει πως πρέπει να ευθύνεται για το γεγονός το ότι γίνονται εργασίες για την ανέγερση πολυκατοικίας στο διπλανό οικόπεδο
Αρκετές μέρες πριν καταρρεύσει η πολυκατοικία στα Πετράλωνα, ο κ. Μπάμπης Τσαπάς είχε επισημάνει πως κάτι συμβαίνει με το κτίριο. Ο άνδρας, ο οποίος νοίκιαζε αποθήκη στο υπόγειο για να φυλάει τα εργαλεία της δουλειάς τους, περίπου 15 μέρες πριν το συμβάν, κατάλαβε πως η πολυκατοικία είχε πάρει κλίση.
Τότε, είχε ενημερώσει την ιδιοκτήτρια της αποθήκης και της είχε τονίσει πως η κλίση πρέπει να οφείλεται στις εργασίες που γίνονταν για την ανέγερση πολυκατοικίας στο διπλανό οικόπεδο. Η ιδιοκτήτρια της πολυκατοικίας, είχε απευθυνθεί στους υπεύθυνους των εργασιών οι οποίοι, σύμφωνα με τον κ. Τσαπά και όσα είπε στο Live News του Mega, υποστήριξαν πως ευθυνόταν ο πρόσφατος σεισμός που ταρακούνησε την Εύβοια.
«Μας είπαν δεν φταίνε οι εργασίες και πως η κλίση είναι από το σεισμό στην Εύβοια»
«Παραπάνω από 15 μέρες είχα καταλάβει την κλίση της πολυκατοικίας, διότι κατεβαίνω τρία σκαλιά. Η θεμελίωση του κτιρίου είναι πολύ επιφανειακή. Κάθε φορά που άνοιγα τη πόρτα, μια χαρά έμπαινα. Όταν ξεκίνησε η θεμελίωση δίπλα και έπεσε η πρώτη κολώνα, εγώ ανοίγω την πόρτα και δεν άνοιγε. Πάνω από 15 ημέρες πριν το συμβάν. Κατάλαβα ότι κάτι συμβαίνει με την εκσκαφή δίπλα, είχε πάρει κλίση δύο πόντους και πως αυτοί οι δύο πόντοι αρκούν για να μην ανοίγει η πόρτα μου. Το είπα στην ιδιοκτήτρια, πρέπει να έχει πάρει το κτίριο μία μικρή κλίση. Μου λέει θα τους το πω (στους υπεύθυνους των εργασιών της υπό ανέγερσης πολυκατοικίας), τους το είπε κιόλας. Μας είπαν δεν φταίνε οι εργασίες, η κλίση είναι από το σεισμό στην Εύβοια μας είπαν» είπε αρχικά ο Μπάμπης Τσαπάς.
«Το πρόβλημα είναι καθαρά στο ότι δεν έγινε σωστά η αντιστήριξη»
Ο κ. Μπάμπης Τσαπάς τόνισε πως οι εργάτες στην υπό ανέγερση πολυκατοικία έκαναν καλή δουλειά αλλά κάτι πήγε λάθος με την αντιστήριξη.
«Να πω ότι οι άνθρωποι έκαναν πολύ καλή δουλειά αλλά μάλλον δεν ήταν η κατάλληλη γι’ αυτήν την πολυκατοικία. Η πολυκατοικία που νοίκιαζα την αποθήκη ήταν πολύ γερή. Δεν είχε πρόβλημα. Είχε αντέξει 50 χρόνια, πόσους σεισμούς και θα άντεχε και άλλα 50 αν δεν την πείραζαν. Το πρόβλημα είναι καθαρά στο ότι δεν έγινε σωστά η αντιστήριξη» είπε χαρακτηριστικά ο κ. Τσαπάς.
Άνω των 20.000 ευρώ η ζημιά που υπέστη ο ενοικιαστής της αποθήκης
Ο κ. Τσαπάς ασχολείται με την επιμέλεια κήπων και στην αποθήκη που νοίκιαζε στην πολυκατοικία που έπεσε στα Πετράλωνα, φύλαγε τα εργαλεία του, η αξία των οποία ήταν άνω των 20.000 ευρώ σύμφωνα με τα όσα είπε.
«Μετά συνέχισαν και μόλις ξεκίνησαν να σκάβουν στη μέση του οικοπέδου, η κεντρική κολώνα δηλαδή. Εκεί ξεκίνησε. Γιατί δεν ειδοποίησαν τον κόσμο Δευτέρα και Τρίτη; Γιατί να κοιμηθεί μέσα ο κόσμος;» διερωτήθηκε και πρόσθεσε πως έπαθε ζημιά άνω των 20.000 ευρώ.
