Πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα δεν γνωρίζουν εάν μπορούν να πουλήσουν ένα υποθηκευμένο σπίτι. Υπάρχει μια διάχυτη εντύπωση ότι η ύπαρξη μιας υποθήκης ή μιας προσημείωσης «κλειδώνει» το ακίνητο και καθιστά τη μεταβίβασή του αδύνατη μέχρι την πλήρη εξόφληση του δανείου.
Η πραγματικότητα όμως είναι διαφορετική. Η πώληση ενός ακινήτου με βάρη είναι μια εξαιρετικά συνηθισμένη διαδικασία. Για να ξεκαθαρίσουμε το τοπίο, ρωτήσαμε τη Skoreal, την έμπειρη ομάδα συμβούλων ακινήτων, και μας εξήγησε πώς ακριβώς λειτουργεί αυτή η διαδικασία.
Πώληση ακινήτου με υποθήκη
Η ύπαρξη υποθήκης δεν αποτελεί εμπόδιο, αρκεί να υπάρχει σωστός συντονισμός μεταξύ πωλητή, αγοραστή και τράπεζας. Σύμφωνα με τους ειδικούς της Skoreal «το κλειδί βρίσκεται στην ταυτόχρονη εξόφληση της οφειλής και την άρση του βάρους κατά τη στιγμή της υπογραφής των συμβολαίων. Ουσιαστικά, η τράπεζα παύει να έχει δικαιώματα επί του ακινήτου τη στιγμή που λαμβάνει το ποσό που της αναλογεί από το τίμημα της πώλησης».
Η διαδικασία βήμα-βήμα: Πώς γίνεται η πώληση
Για να φτάσετε από την αγγελία στην υπογραφή απαιτείται μια διαδικασία. Αυτή η διαδικασία ακολουθεί συνήθως τα εξής στάδια:
1. Έκδοση βεβαίωσης οφειλής
Πριν από οτιδήποτε άλλο, πρέπει να ζητήσετε από την τράπεζα μια επίσημη βεβαίωση οφειλής (ή επιστολή οριστικής εξόφλησης). Αυτό το έγγραφο αναφέρει το ακριβές ποσό που υπολείπεται για να κλείσει το δάνειο μέχρι μια συγκεκριμένη ημερομηνία.
2. Συμφωνία με τον αγοραστή
Ο αγοραστής πρέπει να γνωρίζει από την αρχή ότι το ακίνητο είναι υποθηκευμένο. Αυτό δεν πρέπει να τον τρομάζει, καθώς ο συμβολαιογράφος θα διασφαλίσει ότι το ακίνητο θα μεταβιβαστεί σε αυτόν «ελεύθερο βαρών».
3. Η τριμερής συμφωνία
Κατά την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, το τίμημα που καταβάλλει ο αγοραστής χωρίζεται στα δύο:
- Ένα μέρος πηγαίνει απευθείας στην τράπεζα για την εξόφληση του δανείου.
- Το υπόλοιπο (αν υπάρχει πλεόνασμα) καταβάλλεται στον πωλητή.
4. Εξάλειψη της υποθήκης
Μόλις η τράπεζα λάβει τα χρήματά της, εκδίδει μια πράξη συναίνεσης για την εξάλειψη της υποθήκης. Στη συνέχεια, ένας δικηγόρος αναλαμβάνει να καταθέσει την αίτηση στο Υποθηκοφυλακείο ή το Κτηματολόγιο ώστε το βάρος να διαγραφεί οριστικά από τους τίτλους του ακινήτου.
Τι συμβαίνει αν το δάνειο είναι μεγαλύτερο από την τιμή πώλησης
Αυτό είναι ένα κρίσιμο σημείο. Η Skoreal τονίζει πως «αν η εμπορική αξία του σπιτιού σας σήμερα είναι χαμηλότερη από το υπόλοιπο του δανείου σας, θα πρέπει να καλύψετε τη διαφορά με δικά σας κεφάλαια. Η τράπεζα δεν θα συναινέσει στην άρση της υποθήκης αν δεν λάβει το πλήρες ποσό που αναγράφεται στη βεβαίωση οφειλής.»
Συνεπώς, μπορείτε να πουλήσετε ένα υποθηκευμένο σπίτι, υπό την προϋπόθεση ότι έχετε δίπλα σας τους σωστούς συμβούλους. Η διαδικασία απαιτεί προσοχή στις λεπτομέρειες, ειδικά όσον αφορά τους χρόνους της τράπεζας και τις νομικές ενέργειες στο Κτηματολόγιο. Με τη σωστή καθοδήγηση, η πώληση μπορεί να ολοκληρωθεί γρήγορα, νόμιμα και, κυρίως, με απόλυτη ασφάλεια για όλα τα εμπλεκόμενα μέρη.
