Λύση στην οικοδομική αδράνεια που έχει επικρατήσει σε 12.000 οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων ύστερα από τις ακυρωτικές αποφάσεις του ΣτΕ σε περίπου 150 οικισμούς που είχαν θεσμοθετηθεί παλαιότερα με αποφάσεις Νομαρχών επιχειρεί να δώσει με νομοθετική ρύθμιση που προωθεί το ΥΠΕΝ.
Όπως είναι γνωστό, ελλείψει πολεοδομικού σχεδίου και σαφούς νομικού πλαισίου, ενώ έχουν χτιστεί οικόπεδα με όρους δόμησης που δεν θα έπρεπε να είχαν λάβει καθώς στο παρελθόν είχαν εφαρμοστεί άτυπες πρακτικές όσον αφορά στις επεκτάσεις οικισμών στο πλαίσιο κοινωνικών υποσχέσεων (οι οποίες ωστόσο δεν είχαν νομική βάση), αυτή τη στιγμή ιδιοκτήτες οικοπέδων σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων – οι οποίοι δεν έχουν προλάβει να χτίσουν – κινδυνεύουν να χάσουν το δικαίωμα δόμησης.
Με το νέο καθεστώς το οποίο θα τεθεί σε ισχύ όταν εκδοθούν τα ξεχωριστά ΠΔ για τον κάθε οικισμό και ολοκληρωθούν τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (μέχρι το τέλος του 2025) χιλιάδες οικόπεδα τα οποία μέχρι τώρα θεωρούνταν οικοδομήσιμα κινδύνευαν να βρεθούν εκτός σχεδίου και να χάσουν το 90% της αξίας τους.
Ποιοι μπορούν να χτίσουν σε οικισμούς κάτω των 2000 κατοίκων
Με τη νέα ρύθμιση, η οποία προβλέπει δύο νέα εργαλεία, διατηρούνται τα υφιστάμενα όρια σε περισσότερους από 9 στους 10 μικρούς οικισμούς, προστατεύοντας τόσο τα περιουσιακά δικαιώματα των ιδιοκτητών όσο και τη δημογραφική προοπτική της περιφέρειας. Συγκεκριμένα, οριοθετείται η Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού, η οποία αφορά σε κοινότητες με πληθυσμό έως 700 κατοίκους, που αποτελούν την πολύ μεγάλη πλειοψηφία, και διασφαλίζει τη δυνατότητα δόμησης έως τα σημερινά όρια. Κατ’ αυτόν τον τρόπο, κατοχυρώνονται πολεοδομικά όλα τα χωριά της επικράτειας και συνολικά περίπου το 93% των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων. Δεύτερον, υπάρχει πρόβλεψη για την Περιοχή Ελέγχου Χρήσεων, η οποία θα καλύπτει οικισμούς με 701 έως 2.000 κατοίκους και για την οποία εισάγονται ευνοϊκότερες πρόνοιες σε σύγκριση με την εκτός σχεδίου δόμηση.
Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας έρχεται να επιλύσει αυτή την εκκρεμότητα, με την εισαγωγή δύο νέων πολεοδομικών εργαλείων: i. τη Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού και ii. την Περιοχή Ειδικών Χρήσεων, με γνώμονα τη δημογραφική πρόκληση που αντιμετωπίζουν αυτοί οι οικισμοί, την προστασία εμπράγματων δικαιωμάτων που έχουν αποκτηθεί καλόπιστα, καθώς και τη σταθερότητα της σχέσης κράτους-πολίτη. Με τα δύο αυτά εργαλεία, επιλύουμε την κανονιστική ασάφεια, ενισχύουμε την προοπτική των μικρών οικισμών, με σεβασμό στην ταυτότητα και την ιστορική κληρονομιά του κάθε τόπου, για μια Ελλάδα χωροταξικά ασφαλή, αναπτυξιακά ισχυρή με προτεραιότητα στην αποκέντρωση και στήριξη του δημογραφικού.
Πιο συγκεκριμένα, η Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού (Ζ.Α.Ο.) είναι ένα νέο πολεοδομικό εργαλείο για την υποστήριξη και ενίσχυση του περιφερειακού δικτύου οικισμών, στο πλαίσιο της αντιμετώπισης του δημογραφικού και ενίσχυσης της αποκέντρωσης. Βρίσκεται εντός οικισμού και προσομοιάζει στη Ζώνη Β1 αυτού. Μέσω του εργαλείου αυτού, προβλέπεται η δυνατότητα, κατά την οριοθέτηση των οικισμών στο πλαίσιο του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» να διευρύνεται το όριό τους πέραν της Ζώνης Β1, έως το σημερινό όριο του οικισμού, κατόπιν ειδικής τεκμηρίωσης. Στην περίπτωση αυτή, άρτια θα θεωρούνται τα οικόπεδα με ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας από 500 τ.μ. έως 2.000 τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους 10 μ. σε κοινόχρηστη οδό. Το εμβαδόν αρτιότητας και το ελάχιστο μήκος προσώπου σε κοινόχρηστη οδό εξειδικεύονται με το ΠΔ οριοθέτησης του οικισμού. Για τα λοιπά μεγέθη, όρους και περιορισμούς δόμησης, ισχύουν τα οριζόμενα για την ζώνη Β1. Επιτρεπόμενες χρήσεις γης μπορούν να είναι αυτές που επιτρέπονται στις Ζώνες Β και Β1, κατόπιν τεκμηρίωσης.
Για τους οικισμούς με πληθυσμό 701 έως 2.000 κατοίκους έχει οριστεί η Περιοχή Ειδικών Χρήσεων (Π.Ε.Χ) και εκεί, εισάγεται η δυνατότητα κατά την οριοθέτησή τους στο πλαίσιο του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» να καθορίζεται ως Π.Ε.Χ. η περιοχή εκείνη που εκτείνεται πέραν της Ζώνης Β1 και φτάνει έως το σημερινό όριο του οικισμού. Στην Π.Ε.Χ., άρτια θα θεωρούνται τα γήπεδα με ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας από 2.000 τ.μ. έως 4.000 τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους 15 μ. σε κοινόχρηστη οδό. Επιτρεπόμενες χρήσεις γης μπορούν να είναι αυτές που επιτρέπονται στις Ζώνες Β και Β1, κατόπιν τεκμηρίωσης, με βάση τα ειδικότερα χαρακτηριστικά της περιοχής αυτής, ώστε να αποφεύγονται πιθανές μεταξύ τους συγκρούσεις και η ανεξέλεγκτη κατανάλωση φυσικών πόρων.
Σημειώνεται ότι η πρώτη προσπάθεια να δοθεί λύση στην ασάφεια που δημιουργήθηκε στους οικισμούς που εμπίπτουν σε αυτή την κατηγορία έγινε με το Προεδρικό Διάταγμα τον Απρίλιο του 2025, το οποίο καθόρισε τα κριτήρια και τη μεθοδολογία για την οριοθέτηση των οικισμών προ του 1983 και κάτω των 2.000 κατοίκων.
Υπενθυμίζεται πως σε περίπου 150 οικισμούς, στο Ρέθυμνο και το Πήλιο, το Συμβούλιο της Επικρατείας ακύρωσε τα όρια που είχαν θεσμοθετηθεί παλαιότερα με αποφάσεις Νομαρχών. Συγκεκριμένα, με τις αποφάσεις του ΣτΕ του 2017 και του 2019, ακυρώθηκαν τα όρια που είχαν θεσμοθετηθεί με απόφασή του Νομάρχη σε 150 οικισμούς, στο Ρέθυμνο και στο Πήλιο, με αποτέλεσμα να έχουμε μια πολεοδομική αδράνεια στους συγκεκριμένους 150 οικισμούς, αλλά συγχρόνως να έχουμε μια πολεοδομική ανασφάλεια σε όλους τους οικισμούς κάτω από 2.000 κατοίκους.
Τι δεν θα συμπεριλαμβάνεται στα όρια των οικισμών
Οι οικισμοί ορίζουν εάν ένα όριο είναι εντός ή εκτός σχεδίου και επομένως και τη χρήση και την αξία του οικοπέδου. Όπως είναι γνωστό με την παρέμβαση των Νομαρχών το 1985 εκτός από τη διεύρυνση των ορίων, μπήκαν στο σχέδιο περιοχές χωρίς να έχει γίνει έλεγχος στο Δασαρχείο, με αποτέλεσμα αυτές να κριθούν με δικαστικές αποφάσεις δασικές. Τέτοιες περιοχές δεν θα συμπεριλαμβάνονται στα όρια των οικισμών.
Στην ίδια ομάδα ανήκουν και άλλες περιπτώσεις όπως αναδασωτέες περιοχές, αρχαιολογικοί χώροι, ιστορικοί τόποι, ζώνες προστασίας μνημείων και άλλες περιοχές στις οποίες απαγορεύεται η δόμηση ως ζώνη προστασίας, περιοχές προστασίας της φύσης (εξαιρουμένων των περιπτώσεων που εντός αυτών υφίστανται τμήματα, τα οποία αναγνωρίζονται, κατά περίπτωση, ως Ζώνες Α, Β), εκτάσεις που αποτελούν φυσική κληρονομιά, κατά το άρθρο 2 της Σύμβασης για την προστασία της παγκόσμιας πολιτιστικής και φυσικής κληρονομιάς, εκτάσεις οι οποίες εμπίπτουν σε διατάξεις που αφορούν στην ασφάλεια της υπεραστικής συγκοινωνίας, περί τα 50 μ. από τον άξονα της σιδηροδρομικής γραμμής και, σε κάθε περίπτωση, πέραν του ορίου απαλλοτρίωσης κλπ.
Ποιοι είναι οι όροι δόμησης σε οικισμούς κάτω των 2000 κατοίκων
Για να βρει κάποιος σε ποια περίπτωση εμπίπτει το οικόπεδό του πρέπει να ελέγχει την ημερομηνία που αναγράφεται, να ανατρέχει στο ΠΔ/ΦΕΚ αλλά και να εξετάζει εάν είναι άρτιο κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση (όταν είναι κατά κανόνα ισχύουν πιο ευεργετικές διατάξεις). Επίσης, λαμβάνεται υπ’ όψιν και η κατάτμηση που μπορεί να έχει γίνει, εάν έχει χωριστεί δηλαδή ένα οικόπεδο σε μικρότερα μέρη και αυτά έχουν μεταβιβαστεί αυτοτελώς με συμβολαιογραφική πράξη.
