Ο Οργανισμός είναι ιδιοκτήτης εμβληματικών ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας – Μέσα στο φθινόπωρο η αξιοποίηση για τουριστικούς σκοπούς αλλα και για χρήσεις επαγγελματικών χώρων και στέγασης
Kι ενώ η πολυαναμενόμενη άφιξη του νέου πεντάστερου των Ισραηλινών της Fattal στη Σταδίου, σε ένα από τα σημαντικότερα «ασφαλιστικά» ακίνητα στην καρδιά της Αθήνας, θα αποτελέσει τη μεγαλύτερη θετική παρέμβαση, όπως εκτιμάται, σε όλη τη γύρω περιοχή, ο Εθνικός Φορέας Κοινωνικής Ασφάλισης (ΕΦΚΑ) προχωρά μέσα στο φθινόπωρο στην αξιοποίηση ουκ ολίγων ακινήτων στο κέντρο με όχημα κυρίως τον τουρισμό, αλλά και τις χρήσεις επαγγελματικών χώρων και στέγασης.
Το momentum στο εγχώριο real estate, ειδικά για το κέντρο της Αθήνας, φαίνεται ότι ευνοεί τώρα περισσότερο, σε μια περίοδο όπου αφενός μεν ο τουρισμός της πόλης βρίσκεται σε πορεία ανάκαμψης (έστω και αν δεν έχει πιάσει ακόμη τις επιδόσεις προ κορωνοϊού), αφετέρου έχει ωριμάσει περισσότερο η συζήτηση γύρω από την αξιοποίηση παροπλισμένων ακινήτων που χρήζουν αναβάθμισης στην καρδιά της πρωτεύουσας, είτε συνδέονται με το Δημόσιο είτε όχι.
Το εμβληματικό διατηρητέο επί της γωνίας των οδών Πανεπιστημίου 46 και Χαριλάου Τρικούπη 1, το οκταώροφο πρώην «Ambassadeur» στη Σωκράτους 65-67 στην Ομόνοια, που στέγαζε παλιότερα το Εφετείο, το επταώροφο, διατηρητέο επίσης, στη Σωκράτους 53, ένα ακόμη μικρό διατηρητέο στην οδό Κατακουζηνού, επίσης κοντά στην πολύπαθη πλατεία, είναι μεταξύ των ακινήτων από το χαρτοφυλάκιο του e-ΕΦΚΑ που έχουν πάρει ήδη τον δρόμο της αξιοποίησης μέσω διαγωνιστικών διαδικασιών, ενώ τρία ακόμη ακίνητα στην καρδιά της πρωτεύουσας προετοιμάζονται για τον ίδιο σκοπό.
Βασική χρήση όλων αυτών των ακινήτων η τουριστική – και δη με επενδύσεις δεκάδων εκατομμυρίων. Ωστόσο, με το θέμα της στέγασης και της κοινωνικής κατοικίας να έχει βρεθεί πλέον στο προσκήνιο πιο έντονα το τελευταίο διάστημα, στις προτάσεις που έχουν πέσει στο τραπέζι για κάποια από τα ακίνητα είναι και η χρήση ως «ξενώνας για τη στέγαση οικογενειών». Στις προβλεπόμενες χρήσης αξιοποίησης είναι και οι χώροι γραφείων, καταστημάτων, με χαρακτηριστικό τον διαγωνισμό-πιλότο που πραγματοποιείται τις επόμενες ημέρες από τον e-EΦΚΑ και αφορά τη μακροχρόνια εκμίσθωση οικοπέδου στην Ομόνοια, επί των οδών Μαρίκας Κοτοπούλη 7 και Σατωβριάνδου 13, όπου προβλέπεται από τον ανάδοχο η κατασκευή πολυώροφου κτιρίου γραφείων.
Σύμφωνα με πηγές του εγχώριου real estate, από πλευράς επενδυτών φαίνεται ότι υπάρχει πράγματι αυτή τη στιγμή κινητικότητα ειδικά για το κέντρο της Αθήνας, με την αγορά πάντως να αναμένει το τελικό ενδιαφέρον που θα εκδηλωθεί στους επικείμενους διαγωνισμούς για τρεις λόγους: κατ’ αρχάς, εξαιτίας του γενικότερου, αβέβαιου κλίματος που προδιαγράφεται λόγω ακρίβειας και ενεργειακού ζητήματος τον επερχόμενο χειμώνα, αλλά και λόγω του γεγονότος ότι η πλειονότητα των ακινήτων -που, παρεμπιπτόντως, σε κάποιες περιπτώσεις χρήζουν μεγάλων παρεμβάσεων πολλών εκατομμυρίων- βρίσκεται σε πιο «δύσκολες» γειτονιές στα πέριξ της πολύπαθης πλατείας Ομονοίας. Επιπλέον, στις παραμέτρους που θέτει η αγορά είναι και το γεγονός ότι κάποια από τα ακίνητα αυτά είναι διατηρητέα, όπου, ως γνωστόν, η αδειοδοτική διαδικασία, οι εγκρίσεις και εν συνεχεία η κατασκευή είναι χρονοβόρες και σαφώς πιο δύσκολες.
Οι διαγωνισμοί που τρέχουν
Ειδικότερα, ως προς τους διαγωνισμούς που ήδη βρίσκονται σε εξέλιξη από τον e-ΕΦΚΑ, στις 9 Νοεμβρίου κατατίθενται οι δεσμευτικές προσφορές για τη μακροχρόνια παραχώρηση για εκμίσθωση του ακινήτου, διάρκειας 35+10 ετών, επί των οδών Πανεπιστημίου 46 και Χαριλάου Τρικούπη 1 (κεντρική φωτο κειμένου), το οποίο στεγάζει και τον κινηματογράφο «Iντεάλ» και έχει συνολική επιφάνεια 7.116 τ.μ. Ο ανάδοχος θα αναλάβει και το επενδυτικό πρόγραμμα αναβάθμισης ελάχιστου ύψους 15,2 εκατ. ευρώ για τη λειτουργία ξενοδοχείου με προδιαγραφές τουλάχιστον 4 αστέρων.
Στο επίπεδο του ισογείου υπάρχουν καταστήματα καθώς και η είσοδος για το εστιατόριο «Iντεάλ», η χρήση του οποίου είναι διατηρητέα. Πρόκειται για ένα από τα πιο γνωστά «ασφαλιστικά» ακίνητα του κέντρου, για το οποίο το μηνιαίο μίσθωμα έναρξης του διαγωνισμού είναι στα 60.000 ευρώ, ενώ η αναγκαία χρηματοοικονομική ικανότητα του υποψηφίου τοποθετείται στα 30,4 εκατ. ευρώ. Το διατηρητέο κουβαλά πίσω του σημαντική ιστορία αν ληφθεί υπόψη ότι οικοδομήθηκε τη δεκαετία 1880-1890, ανήκει στο σύμπλεγμα των τεσσάρων κατοικιών που ανήγειρε ο Ερρίκος Σλήμαν στην Πανεπιστημίου και πιθανολογείται ότι σχεδιάστηκε από τον Ερνστ Τσίλερ. «Στον αναγκαστικό πλειστηριασμό της Εθνικής Τράπεζας το 1887 το κτήμα περιήλθε στον Ερρίκο Σλήμαν. Μετά τον θάνατο του τελευταίου, το ακίνητο περιήλθε στην ιδιοκτησία του Λέοντος Μελά, συζύγου της Ανδρομάχης, θυγατέρας του Σλήμαν. Στην Ανδρομάχη Μελά το ακίνητο περιήλθε το 1905 λόγω επιστραφείσας προίκας κατόπιν του θανάτου του προικολήπτη Λέοντος Μελά. Το 1939 το ακίνητο μεταβιβάστηκε στο Ταμείο Συντάξεων Προσωπικού των τραπεζών Εθνικής Κτηματικής και Ελλάδος».
Στο τέλος Νοεμβρίου κατατίθενται οι δεσμευτικές προσφορές για την εκμίσθωση, με επενδυτικό πρόγραμμα αναβάθμισης, επίσης του διατηρητέου επί των οδών Σωκράτους 53 και Ζήνωνος, που στεγάζει αποθηκευτικούς χώρους αρχείων του e-ΕΦΚΑ. Η παραχώρηση είναι διάρκειας 35+10 ετών και το μηνιαίο μίσθωμα έναρξης του διαγωνισμού στις 41.000 ευρώ. Σε αυτή την περίπτωση οι προδιαγραφές που τίθενται είναι για ξενοδοχείο τουλάχιστον 4 αστέρων, με τον ανάδοχο να αναλαμβάνει με δικές του δαπάνες και επενδύσεις ελάχιστου ύψους 12,5 εκατ. ευρώ. Ο υποψήφιος θα πρέπει να αποδείξει χρηματοοικονομική ικανότητα για την υλοποίηση του έργου ύψους τουλάχιστον 31 εκατ. ευρώ. Πρόκειται για ακίνητο συνολικής επιφάνειας 6.878 τ.μ., το οποίο χαρακτηρίστηκε διατηρητέο το 1997 και μνημείο το 2008, ως προς το κέλυφος και τα ουσιώδη τυπολογικά και αρχιτεκτονικά του στοιχεία.
Για τις 5 Οκτωβρίου έχει προγραμματιστεί η υποβολή των δεσμευτικών προσφορών στον e-ΕΦΚΑ για τη μακροχρόνια εκμίσθωση του διατηρητέου μικρότερου «ασφαλιστικού» ακινήτου 246 τ.μ. στα πέριξ της πλατείας Ομονοίας, επί της οδού Κατακουζηνού 3, για μακροχρόνια εκμίσθωση 30+10 ετών. Πρόκειται για ακίνητο κατοικίας του 1890 στο ιστορικό κέντρο, το οποίο είναι σε πολύ κακή κατάσταση και στην περίπτωση αυτή η εκτέλεση εργασιών επισκευής ανακαίνισής του ελάχιστου ύψους είναι 470.000 ευρώ προ ΦΠΑ, με σκοπό «τη λειτουργία του ως ξενοδοχείου ή τουριστικού καταλύματος».
Στην ίδια περιοχή, πίσω από το πολυκατάστημα Ηondos Center, ο e-ΕΦΚΑ θέλει να αξιοποιήσει, μέσω μακροχρόνιας παραχώρησης, οικόπεδο 440 τ.μ. για την ανέγερση κτιρίου μέσω της διαγωνιστικής διαδικασίας που έχει προγραμματιστεί για τις επόμενες ημέρες. Ο e-ΕΦΚΑ έχει προκηρύξει τον σχετικό πλειοδοτικό διαγωνισμό για την εκμίσθωση διάρκειας 35+10 ετών, με μηνιαίο μίσθωμα έναρξης του διαγωνισμού στα 1.500 ευρώ και με τις εργασίες κατασκευής που θα εκτελεστούν από τον ανάδοχο με δικές του δαπάνες να τοποθετούνται στο μίνιμουμ των 4,1 εκατ. ευρώ. Οπως αναφέρεται σχετικά, στόχος είναι, μεταξύ άλλων, «η λειτουργία του ακινήτου ως κτίριο γραφείων-καταστημάτων με γνώμονα την παροχή υπηρεσιών υψηλού επιπέδου και την αναβάθμιση του εμπορικού-τουριστικού προϊόντος της πρωτεύουσας». Η χρηματοοικονομική ικανότητα του υποψηφίου τοποθετείται σε τουλάχιστον 10,17 εκατ. ευρώ.
Επίσης, στα πέριξ της πλατείας Ομονοίας δρομολογείται η αξιοποίηση ενός ακόμη γνωστού ακινήτου του Φορέα, το οποίο είχε βγει στην αγορά και στο παρελθόν, χωρίς ωστόσο το ανάλογο αποτέλεσμα. Ο λόγος για το ακίνητο συνολικής επιφάνειας 10.247 τ.μ. επί της Σωκράτους 65-67, για το οποίο το πλάνο περιλαμβάνει τη χρήση του ως ξενοδοχείου με προδιαγραφές τουλάχιστον 4 αστέρων, με μεγάλη επένδυση ωστόσο από τον ανάδοχο μίνιμουμ στα 24 εκατ. ευρώ (προβλέπεται απαλλαγή από την καταβολή μισθώματος κατά τα δύο πρώτα χρόνια για την εκτέλεση εργασιών αναβάθμισης). Το μηνιαίο μίσθωμα έναρξης του διαγωνισμού έχει οριστεί στα 30.000 ευρώ, με τη διάρκεια της παραχώρησης στα 30+10 χρόνια, ενώ η αναγκαία χρηματοοικονομική ικανότητα του υποψήφιου επενδυτή αντιστοιχεί στα 59,52 εκατ. ευρώ που προκύπτει ως το διπλάσιο του ποσού της επένδυσης (πλέον ΦΠΑ). Το κτίριο από τη μακρινή δεκαετία του ’60 λειτουργούσε μέχρι το 1980 ως το ξενοδοχείο α’ κατηγορίας «Ambassadeur» με 200 δωμάτια, για να μετατραπεί στη συνέχεια στο Εφετείο Αθηνών και μετά να μείνει κενό από το 2000 και μετά, επιστρέφοντας τώρα στην πρώτη του χρήση.
Τα ακίνητα που ακολουθούν
Την ίδια στιγμή, ο Φορέας προχωρά και στις εκτιμήσεις τριών ακόμη ακινήτων που βρίσκονται στο χαρτοφυλάκιό του, τα οποία προορίζονται για τουριστική χρήση για την κάλυψη αναγκών στέγασης, ακόμη και για χρήσεις γραφείων – καταστημάτων. Στο πλαίσιο αυτό εντάσσεται η πρόσφατη πρόσκληση για τη σύναψη σύμβασης για την παροχή υπηρεσιών εκτίμησης μισθωτικής αξίας-μελέτης αξιοποίησης των ιδιοκτησιών που βρίσκονται επί των οδών Σταδίου 28, Ζήνωνος 4-4Α και Μαμούρη 14.
Ειδικότερα, στην οδό Σταδίου ζητείται η εκπόνηση μελέτης αξιοποίησης με εκτίμηση της μισθωτικής αξίας του διατηρητέου ακινήτου.
Πρόκειται για πενταώροφο κτίριο γραφείων, καταστημάτων και κινηματογράφου, συνολικής δομημένης επιφάνειας 3.854 τ.μ., στο οποίο σήμερα στεγάζονται ένα εμπορικό κατάστημα (Tezenis) και ένας κινηματογράφος («Αστορ»). Αναφορικά με τη μελέτη αξιοποίησης για τη μακροχρόνια παραχώρηση θα κατατεθούν δύο προτάσεις αξιοποίησης, η μία για την εκμετάλλευση του συνόλου του ακινήτου και η δεύτερη για την εκμετάλλευση του συνόλου του ακινήτου πλην των εκμισθωμένων χώρων του, ενώ για τα άλλα ακίνητα όπου ήδη βρίσκονται σε εξέλιξη οι διαγωνισμοί ο μισθωτής-επενδυτής θα αναλάβει τις δαπάνες ανακαίνισης, π.χ. για τουριστικό κατάλυμα ή κτίριο γραφείων – καταστημάτων.
Για το ακίνητο στη Ζήνωνος 4-4Α, οκτώ ορόφων και συνολικής δομημένης επιφάνειας 2.218 τ.μ., στόχος είναι η μακροχρόνια παραχώρηση από πλευράς e-ΕΦΚΑ της διαχείρισης και εκμετάλλευσης του συγκεκριμένου ακινήτου στο σύνολό του με σκοπό τη λειτουργία του ως ξενοδοχειακής μονάδας ή τουριστικού καταλύματος μετά την εκτέλεση επενδυτικού προγράμματος ανακαίνισής του για τον σκοπό αυτό από τον μισθωτή-επενδυτή. Επιπλέον, ζητείται και η εκτίμηση του κόστους ανακαίνισης του συνόλου του κτιρίου με σκοπό τη χρήση του ως ξενώνα για τη στέγαση οικογενειών με ή χωρίς τα εκμισθωμένα καταστήματα.
Τέλος, για το ακίνητο (κτίριο γραφείων) στη Μαμούρη 14, στον Σταθμό Λαρίσης, συνολικής δομημένης επιφάνειας 690 τ.μ., ο εκτιμητής θα εκτιμήσει: α) τη μισθωτική αξία του περιγραφόμενου ακινήτου στην υφιστάμενη κατάσταση, β) το κόστος ανακαίνισης προκειμένου να καταστεί λειτουργικό με την υφιστάμενη χρήση και γ) τη μισθωτική αξία του ως ανακαινισμένου.
